宅建教科書 — イントロダクション

🗺️ 全 49 カテゴリの見取り図 — どの順序で何を読むか

この導入篇は本編 49 カテゴリに入る前の「予習」のためのページ。まず6 分野の積み上げで全体の重みをつかみ、次に5 STEP の学習ロードマップで読み進める順番を決める。最後に「法令上の制限」の核心である用途地域 13 種を視覚的に押さえれば、本編に入ったときに「いま自分はどこを読んでいるのか」が常に分かる状態になる。

対象: 令和8年度（2026年度）宅地建物取引士資格試験／基準日 2026-04-01 ／全 49 カテゴリ・1350 問の頻出論点を体系化

全章の地図 — 6 分野 50 問の配点

宅建試験は 50 問 4 肢択一。出題数の多い分野から学習することで、最短で合格ラインを越えられる。下の積み上げ棒は 50 問の配点比率を 1 本のバーで表現したもの。 宅建業法等が全体の 4 割、続いて権利関係が 28% ─ この 2 分野だけで 7 割近くを占める。

50 問の配点を分野別に積み上げた地図。横軸全体 = 50 問

5 STEP の学習ロードマップ

独学合格の標準ペースは 8 週間（約 200 時間）。以下の順序で進めると、毎週の終わりに 「いま何問取れるか」が定量的に分かる状態を保てる。

1
宅地建物取引業法等 — 宅建業法の基本構造を体に染み込ませる（最初の 2 週）
免許制度 → 取引士 → 営業保証金 → 業務上の規制 → 35/37 条 → 8種制限。 12 カテゴリで 20/50 問を取りに行く。
- 5_5 業務上の規制過去問 85 問
- 5_9 8種制限過去問 76 問
- 5_7 35条書面過去問 64 問
2
権利関係 — 権利関係を民法から積み上げる（3〜5 週目）
制限行為能力者 → 意思表示 → 代理 → 物権変動 → 担保物権 → 債権 → 借地借家法 → 区分所有法 → 不動産登記法。 17 カテゴリで 14/50 問。
- 1_7 債権総則（保証・連帯債務など）過去問 37 問
- 1_5 所有権・共有・占有権・用益物権過去問 33 問
- 1_8 売買契約過去問 32 問
3
法令上の制限 — 法令上の制限を「目的別」に頭の引き出しを作る（6〜7 週目）
都市計画法（用途地域・開発許可）→ 建築基準法（建蔽率・容積率）→ 国土利用計画法 → 農地法 → 盛土規制法 → 区画整理法。 7 カテゴリで 8/50 問。
- 2_1 都市計画法過去問 62 問
- 2_2 建築基準法過去問 55 問
- 2_4 農地法過去問 27 問
4
税に関する法令 — 税法と価格評定を直前 2 週間で「型」にする（8 週目）
不動産取得税・固定資産税・印紙税・所得税・登録免許税・贈与税の 6 税 + 地価公示法・鑑定評価基準。 8 カテゴリで 3/50 問だが落とせない。
- 3_1 不動産取得税過去問 14 問
- 3_3 所得税過去問 13 問
- 3_4 印紙税過去問 13 問
5
土地と建物及びその需給 — 土地・建物・統計を直前 1 週間で総ざらい（最終週）
土地の形質 → 建物の構造 → 住宅金融支援機構 → 景品表示法 → 統計（毎年最新値を確認）。 5 カテゴリで年 1 問固定 = 5/50 問。
- 6_1 住宅金融支援機構法過去問 27 問
- 6_2 不当景品類及び不当表示防止法過去問 27 問
- 6_3 不動産の需給・統計過去問 27 問

用途地域 13 種 — 法令上の制限の核心ビジュアル

宅建で最も頻出の論点が「用途地域 13 種」（都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号）。住居系 8 種 → 商業系 2 種 → 工業系 3 種の順に「制限が緩くなる方向」を、まず絵で覚えてしまうのが最短ルート。各パネルは「その地域に建てられる典型例 + 風景」を 1 枚に凝縮した参考画像。

詳細な建築可否は都市計画法と建築基準法の本編で扱う。ここでは「13 種類が並んでいる」という骨格だけ視覚化しておく。