印紙税 — 不動産売買契約書には収入印紙を貼る

この章の主張

• 紙の不動産売買契約書・請負契約書・5万円以上の領収書は印紙税が課される。
• 課税文書を作成した者が納税義務者で、共同作成なら全員が連帯して負う。
• 貼り忘れは本来額の3倍、消印忘れは同額の過怠税が課される。

1. 課税文書と非課税文書 — 何に印紙税がかかるか

印紙税は、印紙税法の別表第一（課税物件表）に列挙された20種類の文書だけにかかる流通税です。20種類のうち不動産取引で出会うのは、1号文書（不動産売買契約書等）、2号文書（請負契約書）、17号文書（領収書）の3つに集約されます。

別表に載っていない文書、印紙税法第5条で非課税と定められた文書は、印紙を貼る必要がありません。電子契約は紙の文書を作成しないため、そもそも課税の対象外になります（国税庁の現行運用）。

印紙税法 第3条第1項: 「別表第一の課税物件の欄に掲げる文書のうち、第5条の規定により印紙税を課さないものとされる文書以外の文書（以下『課税文書』という。）の作成者は、その作成した課税文書につき、印紙税を納める義務がある」（→ e-Gov 印紙税法）

1.1 主要な課税文書 — 不動産取引で頻出

宅建実務で扱う課税文書は次の3つに整理できます。1号文書は不動産売買契約書のほか地上権・賃借権の設定や譲渡に関する契約書を含みます。2号文書は請負契約書で、建物建築や大規模リフォーム工事の請負金額が課税標準になります。17号文書は金銭の受取書で、5万円以上の領収書が課税対象です。

不動産売買では、売買契約書（1号）、買主の手付金・代金の領収書（17号）、注文住宅なら建築請負契約書（2号）がワンセットで発生します。1物件で複数種類の印紙税が並行して発生する点を押さえてください。

1.2 非課税文書 — 国・地方公共団体と電子契約

非課税となる典型は次の4つです。①国・地方公共団体が作成名義人となる文書、②5万円未満の領収書（17号文書の少額除外）、③営業に関しない領収書（個人の私的な物の売買等）、④電子契約・電子領収書。

①の派生として、国・地方公共団体と私人が共同で作成した契約書は、国・地方公共団体が保存する分は非課税、私人が保存する分は課税となります（印紙税法第4条第5項）。同じ契約書でも所有者によって課税が分かれるのが特徴です。

⚠️ 試験での問われ方

• 電子契約で売買契約を締結 → 印紙税は課されない（紙の文書を作成していない）
• 国と私人の共同作成契約書、私人保存分 → 課税
• 国と私人の共同作成契約書、国保存分 → 非課税
• 4万9,999円の領収書 → 非課税（5万円未満）
• 5万円ちょうどの領収書 → 課税（5万円以上は対象）

2. 納税義務者と税額 — 共同作成は連帯責任

印紙税は、課税文書を作成した者が納税義務を負います（第3条第1項）。売主・買主が両方署名押印した不動産売買契約書は両者の合作なので、売主と買主が連帯して納税義務を負います（第3条第2項）。

納税方法は収入印紙の貼付と消印で完結し、申告書の提出は不要です。税額は契約金額の区分に応じた固定額の税額表で決まる点も、所得税や登録免許税の％率方式とは違うところです。

2.1 課税標準 — 契約金額が基準

1号文書（不動産売買契約書）の税額は、契約金額の区分ごとに固定額が定められています。区分の境界はおおむね「5倍刻み」で、500万円超〜1,000万円以下が10,000円、1,000万円超〜5,000万円以下が20,000円、5,000万円超〜1億円以下が60,000円です。

契約金額の記載がない契約書でも課税文書には変わりなく、一律200円の印紙が必要です。「金額が書いてないから印紙不要」と判断すると過怠税の対象になります。

2.2 交換契約・贈与契約の金額

契約金額の認定は売買・交換・贈与で異なります。売買は売買代金がそのまま契約金額。交換は両物件の金額が違うときはいずれか高い方、同額なら一方の金額になります。両者を合算しません。

贈与契約は対価がないため「契約金額の記載のない契約書」として扱い、評価額が高くても一律200円です。贈与は無償なので契約金額そのものが観念できない、という整理です。

⚠️ 試験での問われ方

• 売買代金3,000万円の不動産売買契約書 → 税額20,000円（1,000万円超〜5,000万円以下）
• 2,000万円の土地と3,000万円の土地の交換契約書 → 契約金額3,000万円（高い方）
• 土地の贈与契約書（評価額1億円） → 一律200円（金額の記載なし扱い）
• 売買契約書を2通作成 → 2通分の印紙が必要（写しでも署名等あれば課税）

3. 納付と過怠税 — 貼り忘れは本来の3倍

印紙税は、課税文書に収入印紙を貼り、印章または署名で消印することで納税が完了します（第8条）。納付フローを外れると過怠税が課されますが、契約自体の効力には影響しません。印紙を貼っていない売買契約書も、契約としては有効です。

過怠税は税法上のペナルティで、貼り忘れと消印忘れで負担額が違います。さらに、税務調査前に自主的に申告すれば軽減される救済制度もあります。

3.1 消印 — 印紙を貼っただけでは不足

印紙税法第8条第2項は、課税文書の作成者が印章または署名によって印紙を消さなければならないと定めています。「消印」は印紙の再使用を防ぐための手続で、貼っただけでは納税完了になりません。

消印を欠いた場合、その印紙税額と同額の過怠税が追徴されます（第20条第3項）。本来の印紙税額が消えるわけではなく、印紙の効力だけが認められない扱いです。

3.2 過怠税 — 貼り忘れは本来額の3倍

過怠税には3つの類型があります。

「貼り忘れ」と「消印忘れ」を入れ替えた選択肢、3倍と同額を混ぜた選択肢が頻出です。貼り忘れは3倍、消印忘れは1倍追徴の区別を機械的に答えられるようにしてください。

⚠️ 試験での問われ方

• 売買契約書に印紙を貼り忘れ、税務署が発見 → 本来額の3倍の過怠税
• 印紙は貼ったが消印を忘れた → 消印漏れの印紙税額と同額の過怠税
• 税務調査前に自主申告 → 本来額の1.1倍で済む
• 印紙の貼り忘れ → 契約は有効（税法上の問題のみで私法上の効力は別）

このカテゴリから出る過去問（公式由来確認済の問題）

本カテゴリの過去問は『印紙税法』からの出題で、Phase 3 で /takken/quiz/{year}/{q-number}/ に各問の解説ページを展開予定です。過去問27年分の論点別内訳は、課税文書／非課税文書の判定が4問、過怠税（3倍・消印忘れ）が3問、納税義務者（連帯）が2問、契約金額の認定（交換・贈与）が2問、電子契約1問、その他1問となっています（合計13問）。

公式由来の確認は一般財団法人 不動産適正取引推進機構の試験情報を一次資料としています（→ RETIO 試験情報）。

参照条文

• 印紙税法 第3条（納税義務者・連帯納税）: e-Gov 印紙税法第3条
• 印紙税法 第4条（同一文書の数通・写し）: e-Gov 印紙税法第4条
• 印紙税法 第5条（非課税文書）: e-Gov 印紙税法第5条
• 印紙税法 第8条（印紙の消印）: e-Gov 印紙税法第8条
• 印紙税法 第20条（過怠税）: e-Gov 印紙税法第20条
• 印紙税法 別表第一（課税物件表）: e-Gov 印紙税法（法令本文に別表第一掲載）
• 国税庁「印紙税の手引」: → 国税庁 印紙税の手引

参考書籍（論点漏れチェックに参照、本文の引用なし）

• みんなが欲しかった！宅建士の教科書（TAC出版, 2025年度版, ISBN: 978-4-300-11139-7, 第3編 税・その他「印紙税」章）
• 1週間で宅建士の基礎が学べる本（インプレス, 2024年版, ISBN: 978-4-295-01786-1, 第5章 税・価格「印紙税」節）
• 動画で学べる宅建士テキスト（日建学院, 2025年版, ISBN: 978-4-86358-829-3, 第5編 税・その他「印紙税」項）
• パーフェクト宅建士基本書（住宅新報出版, 2025年度版, ISBN: 978-4-910499-65-7, 第4編 税・価格「印紙税」項）

関連カテゴリ

• 3_3 所得税（譲渡所得） — 国税のもう一つの基本。所得税の特例を経て流通税ペアで印紙税に進む
• 3_5 登録免許税 — 同じく流通税。印紙税とセットで「不動産取引時の一時的な国税」として整理
• 5_8 37条書面 — 売買契約書の交付場面。印紙税の課税文書として現れる

次に読む

3_5 登録免許税 — 流通税ペアの片方を覚えたら、もう一方の登録免許税に進みます。両者を「不動産取引時に発生する一時的な国税」として並べると記憶が定着します。

本教材は 令和8年度（2026年度）宅地建物取引士資格試験 を対象として、2026 年 4 月 1 日時点で施行されている法令 に基づき執筆しています。法改正は /takken/changelog/ に掲載します。