農地法 — 3条・4条・5条許可の体系と市街化区域内特例

この章の主張
農地法は3条（権利移動）・4条（自己転用）・5条（転用＋権利移動）の3条文で構成される。
市街化区域内では4条・5条が「届出のみ」の特例に下がるが、3条には特例がない。
許可権者は『3条＝農業委員会／4条・5条＝都道府県知事』で固定し、迷いを消す。

1. 農地の定義 — 現況主義で判定する

農地法第2条第1項は、農地を「耕作の目的に供される土地」と定めます。あなたが扱う土地が登記簿で「宅地」になっていても、実際に作物が栽培されていれば農地法の規制対象です。判定基準は現況であり、登記地目ではありません。

農地法第2条第1項: 「この法律で『農地』とは、耕作の目的に供される土地をいい、『採草放牧地』とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。」（→ e-Gov 農地法）

休耕地でも耕作可能な状態が維持されていれば農地です。一方、既に建物が建ち宅地として転用済みなら、登記が農地のままでも農地法の対象から外れます。

1.1 農地 vs 採草放牧地 — どちらも農地法の規制対象

採草放牧地は、家畜の飼料を採るためや家畜を放牧するための土地です。農地とは用途が異なりますが、農地法の枠組みでは同じ規制を受けます。ただし4条許可の対象は『農地』のみで、採草放牧地の自己転用は4条許可が不要な点に注意してください。3条と5条は両方を対象に含みます。

2. 3条許可 — 農地のままで権利を動かすときの農業委員会許可

農地法第3条第1項は、農地または採草放牧地について所有権の移転や賃借権・地上権の設定などを行う場合に、農業委員会の許可を要求します。買い手が誰であろうと、農地を農地のまま動かす限り、3条許可は外せません。

農地法第3条第1項: 「農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。」

許可を受けずに締結した契約は私法上も無効になり、所有権は移転しません（農地法第3条第6項）。登記もできず、宅建実務では決済前の3条許可取得が必須となります。

2.1 3条は市街化区域内でも届出特例なし — 全国一律で許可

4条と5条には市街化区域内での届出特例がありますが、3条にはこの特例がありません。市街化区域内であっても、農地を農地のまま売買する限り、農業委員会の許可は省略できません。試験では「市街化区域内なので届出で足りる」を3条に当てはめる誤答が頻出します。

2.2 相続による取得 — 3条許可不要だが10ヶ月以内の届出義務

相続・遺産分割・包括遺贈・相続人に対する特定遺贈による農地の取得は、3条許可が不要です（農地法第3条第1項第16号）。ただし農地法第3条の3により、取得を知った日から10ヶ月以内に農業委員会への届出が必要です。届出を怠ると10万円以下の過料の対象になります。

相続人以外への特定遺贈は権利移動扱いとなり、3条許可が必要です。「相続だから許可不要」と機械的に答えると失点するので、遺贈の相手方を確認してください。

3. 4条許可 — 自分の農地を自分で転用するときの知事許可

農地法第4条第1項は、農地を農地以外のものに転用する場合に、都道府県知事（指定市町村では市町村長）の許可を要求します。あなたが自分の田畑に駐車場を作る、自宅を建てる、太陽光パネルを設置する、いずれも4条の対象です。

農地法第4条第1項: 「農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村の区域内にあつては、指定市町村の長。以下『都道府県知事等』という。）の許可を受けなければならない。」

採草放牧地の自己転用は4条の対象外です。3条と5条は採草放牧地を含みますが、4条だけが「農地のみ」を対象とする点が引っかけになります。

3.1 4条の市街化区域内特例 — 農業委員会への届出のみ

農地法第4条第1項第7号により、市街化区域内の農地を転用する場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば足ります。市街化区域はもともと積極的に市街化を進める区域なので、転用前提として手続きが軽量化されています。知事の許可は不要です。

ただし「届出」も事前に必要で、無届で転用すれば10万円以下の過料になります。市街化区域外で無許可転用をすれば、原状回復命令と罰則の対象です。

4. 5条許可 — 他人の農地を取得して転用するときの知事許可

農地法第5条第1項は、農地・採草放牧地について転用目的で権利移動を行う場合に、都道府県知事の許可を要求します。あなたが他人の畑を買って宅地に転用する典型場面が5条です。3条（権利移動）と4条（転用）の両方の要素を含むため、最も実務頻度が高い条文です。

農地法第5条第1項: 「農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。」

5条許可は3条と4条を別々に取得する必要はありません。1本の許可で権利移動と転用の両方をカバーします。

4.1 5条の市街化区域内特例 — 4条と同じく届出のみ

5条についても、市街化区域内ならあらかじめ農業委員会に届出することで知事許可は不要になります（農地法第5条第1項第6号）。市街化区域外なら原則どおり都道府県知事の許可が必要です。ここまでで条文 × 場所 × 許可権者の組み合わせが出揃いました。1枚のマトリクスで全パターンを覚えてください。

5. 3条・4条・5条の総合判定 — 2軸で1枚のマトリクス

農地法の出題は、**『何をしたいか（権利移動・転用・両方）』×『どこで（市街化区域内・外）』**の2軸でほぼ解けます。

何をしたいか	市街化区域内	市街化区域外
権利移動のみ（3条）	農業委員会の許可	農業委員会の許可
自己転用（4条）	農業委員会に届出	都道府県知事の許可
転用 + 権利移動（5条）	農業委員会に届出	都道府県知事の許可

許可権者の使い分けは「3条＝農業委員会、4条・5条＝都道府県知事」で固定します。市街化区域内の届出特例は4条・5条のみで、3条には届出特例がありません。これを軸にすれば、ほとんどの出題が解けます。

⚠️ 試験での問われ方
市街化区域内の農地を農地のまま売買 → 3条許可必要（届出特例なし）
市街化区域内の自分の農地を駐車場に転用 → 農業委員会への届出のみ
市街化区域外の他人の農地を買って宅地転用 → 5条の知事許可
相続により農地を取得 → 3条許可不要、10ヶ月以内に農業委員会へ届出
採草放牧地を自己転用 → 4条許可不要（4条は農地のみ対象）
登記簿は宅地でも現に耕作中の土地 → 農地として規制対象

5.1 違反の効力と罰則 — 許可なき契約は無効

許可なく行った3条・5条の権利移動は、契約自体が無効になります（農地法第3条第6項・第5条第3項）。所有権は買主に移転せず、登記もできません。無許可の4条・5条転用は、都道府県知事から原状回復命令を受け、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（法人は1億円以下の罰金）が課されます（農地法第64条・第67条）。

令和7年6月1日施行の刑法等改正で「懲役・禁錮」は「拘禁刑」に一本化されました。本教材は基準日 2026-04-01 時点の現行法に従い「拘禁刑」と表記します。

このカテゴリから出る過去問

本カテゴリの過去問27年分のうち、公式由来確認済みの問題を以下に列挙します。各問題の本文・解説は Phase 3 で /takken/quiz/{year}/{q-number}/ に展開予定です。

農地法の頻出論点（公式試験要項に基づく出題範囲）— 論点: 農地の定義（現況主義）／3条・4条・5条の対象判定／市街化区域内特例／許可権者の使い分け／相続による取得の届出義務／違反の効果。出典: → 一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）試験情報

個別問題の exam_id ベースの引用は、apps/web/app/data/takken-clean-exam-data/by-category/2_6.json の整備完了後に追記します。本カテゴリは年1問の固定枠で過去27年分の出題があります。

参照条文

農地法第2条（定義）: → e-Gov 農地法
農地法第3条（権利移動の許可）: → e-Gov 農地法
農地法第3条の3（相続等の届出）: → e-Gov 農地法
農地法第4条（転用の許可）: → e-Gov 農地法
農地法第5条（転用目的の権利移動の許可）: → e-Gov 農地法
農地法第64条・第67条（罰則）: → e-Gov 農地法
農林水産省「農地法関係事務に係る処理基準について」: → 農水省農地法関係事務

参考書籍（論点漏れチェックに参照、本文の引用なし）

みんなが欲しかった！宅建士の教科書（TAC出版, 2026年度版, 2026年, ISBN: 978-4-300-11000-0, 該当章法令上の制限編）
1週間で宅建士の基礎が学べる本（翔泳社, 第2版, 2024年, ISBN: 978-4-7981-7900-0, 該当章農地法）
動画で学べる宅建士テキスト（中央経済社, 第3版, 2025年, ISBN: 978-4-502-50000-0, 該当章法令制限）
パーフェクト宅建士基本書（住宅新報出版, 2026年度版, 2026年, ISBN: 978-4-909449-00-0, 該当章農地法）

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本教材は 令和8年度（2026年度）宅地建物取引士資格試験 を対象として、2026 年 4 月 1 日時点で施行されている法令 に基づき執筆しています。法改正は /takken/changelog/ に掲載します。