借地借家法（土地）— 普通借地権30年・更新・建物買取・定期借地権の3類型を押さえる

この章の主張

  • 土地を借りて建物を建てる場合、民法だけでは借主の保護が不十分なので借地借家法が特則を置く。
  • 普通借地権は最低30年・更新が原則、定期借地権は3類型・更新なしの代わりに用途や書面で借主保護を弱める。
  • 普通借地権と定期借地権3類型を、存続期間・更新・正当事由・対抗要件のマトリクスで答えられるようになる。
普通借地権の存続期間タイムライン（契約→30年→1回目更新20年→以降10年）

1. 普通借地権 — 存続期間30年と更新の保護

借地借家法第3条は普通借地権の存続期間を30年以上と定めます。当事者が30年より短い期間を合意しても、その合意は無効となり期間は30年に伸長されます。30年より長い期間を合意した場合のみ、その期間が優先されます。

最初の更新では期間は20年以上、2回目以降の更新では10年以上になります（借地借家法第4条）。建物が存在する間は、借主が更新を求めれば原則として更新が認められ、貸主は正当事由がなければ拒絶できません（同法第6条）。

借地借家法第3条: 「借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。」（→ e-Gov 借地借家法）

1.1 更新拒絶と正当事由

正当事由の3要素分解図（必要性・経過と利用状況・財産上の給付）

貸主が更新を拒絶するには、借地借家法第6条の正当事由が必要です。条文は3つの考慮要素を並べます。①土地使用を必要とする事情（貸主と借主の双方の事情を比較）、②借地に関する従前の経過と土地の利用状況、③貸主が借主に対し財産上の給付（立退料）を申し出たかどうか。

3要素はそれぞれ単独で正当事由を満たすわけではなく、裁判所が総合的に衡量します。立退料の金額が大きくても、自己使用の必要性がほとんどなければ正当事由は認められません。逆に必要性が高ければ立退料は補完的な意味を持つにとどまります。

2. 建物買取請求権 — 契約終了時の借主救済

建物買取請求権の発生フロー（契約終了→建物残存→請求権発生）

借地借家法第13条は、借地契約が期間満了で終了し更新もされない場合に、借地権者が貸主に対し建物を時価で買い取るよう請求できると定めます。請求権は形成権で、借主が請求の意思表示をした瞬間に売買契約が成立し、貸主は拒否できません。

建物が借地権存続中に第三者から取得したものであっても、貸主の承諾を得て建物を譲り受けた場合は同法第14条により買取請求の対象になります。一方、借地権者の債務不履行により契約が解除された場合は、判例上、買取請求権は認められません。借地権が約定どおりに終了したことが請求の前提です。

3. 対抗要件 — 借地権者名義の建物登記

借地権の対抗要件3パターン（土地賃借権登記・建物登記・滅失時の掲示）

民法上、賃借権を第三者に対抗するには賃借権の登記が必要です。しかし土地賃借権の登記には貸主の協力が要るため、実務では設定されません。借地借家法第10条第1項は、借地権者名義の建物登記があれば土地の新所有者にも借地権を対抗できる、という特則を置きます。

建物登記は借地権者の単独申請でできるため、貸主の協力なしに対抗力を備えられます。ただし登記名義は借地権者本人でなければなりません。家族や法人など第三者の名義では対抗できないというのが判例の立場です。

建物が滅失した場合でも、同条第2項により建物滅失の事実・新建物を建てる旨・滅失日を土地上に明示すれば、滅失から2年間は対抗力が保たれます。再建築までの空白期間を救済する規定です。

4. 定期借地権の3類型 — 一般・事業用・建物譲渡特約付

定期借地権3類型の対比表（存続期間・用途・設定方式・終了時の建物）

定期借地権は普通借地権と異なり更新がないため、貸主は確実に土地を取り戻せます。代わりに用途・期間・書面要件で借主の保護を弱める設計です。3類型を借地借家法第22条〜第24条で整理します。

類型存続期間用途設定方式
一般定期借地権（第22条）50年以上制限なし書面（電磁的記録を含む）
事業用定期借地権（第23条）10年以上50年未満事業用に限定公正証書必須
建物譲渡特約付借地権（第24条）30年以上制限なし書面不要

事業用定期借地権は居住用建物の所有を目的にすることはできません。社員寮や賃貸マンションは「居住用」のため事業用定期借地権で設定できない点に注意してください。建物譲渡特約付借地権は期間満了時に貸主が建物を時価で譲り受ける特約で、建物そのものは残ります。

4.1 事業用定期借地権の公正証書必須

定期借地権3類型と書面・公正証書要件のマトリクス

事業用定期借地権だけは、借地借家法第23条第3項により公正証書による設定が必須です。通常の書面（私署証書）で設定した契約は、たとえ事業用に限定する旨や更新しない旨を明記しても全部無効となり、普通借地権として扱われます。

一般定期借地権は書面（電磁的記録でも可）で足り、建物譲渡特約付借地権は書面すら不要です。3類型のうち公正証書を要求するのは事業用だけ、という点が試験頻出の比較ポイントです。

5. 借地条件の変更 — 協議と裁判所の介入

借地条件変更の手続フロー（協議→不成立なら裁判所への申立て）

借地条件（用途・建物構造・期間など）の変更は、まず当事者の協議で行います。協議が整わない場合、借地借家法第17条第1項により裁判所に変更の申立てができます。裁判所は事情を考慮し、必要があれば財産上の給付（一時金や賃料の増減）を命じたうえで変更を認めます。

借地権の譲渡や転貸も、原則は貸主の承諾が必要ですが、承諾が得られない場合は同法第19条で裁判所が代諾する制度があります。借主の保護と貸主の権利のバランスを、裁判所の関与で取る構造です。

⚠️ 試験での問われ方

  • 普通借地権の存続期間を「25年」と合意 → 30年に伸長（30年未満の合意は無効）
  • 事業用定期借地権を私署証書で設定 → 全部無効（公正証書必須）
  • 借地権者が建物を家族名義で登記 → 対抗不可（借地権者本人名義が必須）
  • 借地権者の債務不履行で契約解除 → 建物買取請求権発生しない
  • 立退料の申出だけで更新拒絶 → 必要性等の他要素を欠けば正当事由不成立

このカテゴリから出る過去問

借地借家法（土地）の過去問は27年分で26問が確認されています。Phase 3 で /takken/quiz/{year}/{q-number}/ に逐次解説を展開予定です。直近の出題傾向は、定期借地権3類型の比較・正当事由の総合考慮・対抗要件としての建物登記の3点に集中しています。

過去問の問題文・正答は公式由来の確認後に逐次掲載します。出典: 一般財団法人 不動産適正取引推進機構（→ RETIO 試験情報）

参照条文

参考書籍（論点漏れチェックに参照、本文の引用なし）

  • みんなが欲しかった！宅建士の教科書（TAC出版, 2025年度版, ISBN: 978-4-300-10882-4, 該当章: 権利関係編 借地借家法）
  • 1週間で宅建士の基礎が学べる本（翔泳社, 第3版, 2024年, ISBN: 978-4-7981-8338-0, 該当章: 借地借家法）
  • 動画で学べる宅建士テキスト（中央経済社, 2025年版, ISBN: 978-4-502-49551-1, 該当章: 借地借家法）
  • パーフェクト宅建士基本書（住宅新報出版, 令和7年版, ISBN: 978-4-910499-87-9, 該当章: 権利関係 借地借家法）

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本教材は 令和8年度（2026年度）宅地建物取引士資格試験 を対象として、2026 年 4 月 1 日時点で施行されている法令 に基づき執筆しています。法改正は /takken/changelog/ に掲載します。