借地借家法（建物） — 普通建物賃貸借と定期建物賃貸借の境界線を押さえる

この章の主張
普通建物賃貸借は更新が原則で、賃貸人からの更新拒絶には正当事由と6か月前通知の両方が必要になる。
建物の対抗要件は登記ではなく引渡しで足り、所有者が変わっても賃借人は出ていく必要がない。
定期建物賃貸借は事前説明書面と契約書面の二段ゲートが揃って初めて成立する。

1. 普通建物賃貸借 — 更新と正当事由

借地借家法第26条第1項は、期間の定めのある建物賃貸借について、当事者が期間満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対し更新拒絶の通知をしないと、従前と同条件で更新したものとみなすと定めます。これが法定更新です。賃貸人側から更新拒絶するには、この通知期間内の通知に加え、正当事由（借地借家法第28条）が必要になります。賃借人側は通知のみで足り、正当事由は問われません。

借地借家法第26条第1項: 「期間の定めがある建物の賃貸借について、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかつたときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」（→ e-Gov 借地借家法）

法定更新が起きると、期間の定めは消えて期間の定めのない賃貸借になります。賃料・賃借物の使用範囲・特約等はそのまま引き継がれます。

1.1 正当事由の判断要素

正当事由は単一の事実ではなく、複数要素の総合判断です。借地借家法第28条は、建物の使用を必要とする事情を主たる要素とし、これに従たる要素として、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、立退料の提供を加えると定めます。立退料の支払いだけで正当事由が認められるわけではありません。

期間の定めのない建物賃貸借では、当事者はいつでも解約申入れができます。ただし通知期間と正当事由の要否が賃貸人側と賃借人側で大きく異なります。賃貸人から解約申入れする場合は、申入れの日から6か月経過で契約終了となり、さらに正当事由が必要です（借地借家法第27条第1項・第28条）。賃借人から解約申入れする場合は、民法第617条第1項第2号により申入れの日から3か月経過で終了し、正当事由は不要です。

存続期間にも特則があります。借地借家法第29条第1項は、1年未満の期間を定めた建物賃貸借は期間の定めがないものとみなすと規定します。借地と異なり、最長期間の制限はなく、50年を超える期間も有効です（民法第604条の特則）。

⚠️ 試験での問われ方
期間の定めのない建物賃貸借で賃貸人が解約申入れ → 申入れから6か月＋正当事由で終了
期間の定めのない建物賃貸借で賃借人が解約申入れ → 申入れから3か月で終了（正当事由不要）
期間6か月と定めた建物賃貸借 → 期間の定めがないものとみなす（1年未満特約）
民法と借地借家法で結論が違うのは「賃貸人の解約申入れ通知期間」（民法3か月→借家6か月）と「正当事由の要否」（民法不要→借家必要）

3. 対抗要件 — 引渡し

借地借家法第31条は、建物の賃貸借はその登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対しても効力を生ずると定めます。民法第605条が要求する賃借権登記なしで、引渡しだけで対抗要件が具備できる特則です。引渡しは鍵の交付や占有移転で足り、登記の有無も賃貸借契約書の形式も関係しません。

借地（土地）の場合は借地権者名義の建物登記が対抗要件（借地借家法第10条）となるのに対し、借家（建物）は引渡しのみで足ります。この差は宅建で繰り返し問われます。

賃貸人が建物を第三者に売却しても、引渡し済みの賃借人は新所有者に賃借権を主張でき、立ち退きを求められても拒絶できます。新所有者は前所有者の地位を承継し、賃貸人となります。

4. 造作買取請求権

借地借家法第33条第1項は、賃貸人の同意を得て建物に付加した畳・建具その他の造作について、賃借人は契約終了時に時価でその買取りを請求できると定めます。成立には①賃貸人の同意、②造作の付加、③契約終了の3要件をすべて満たす必要があります。

造作とは、建物の使用に客観的便益を加える物で、賃貸人の同意のもと建物に付加された動産を指します。畳・建具・空調設備等が典型例です。賃借人の主観的趣味に基づく装飾品は造作に含まれません。

借家のみの制度で、借地には類似の制度はありません。また、債務不履行で契約解除された場合は判例上、買取請求権は認められません（最判昭29.3.11）。

4.1 特約による排除 — 強行規定からの除外

借地借家法第37条は、原則として賃借人に不利な特約を無効とする強行規定です。しかし造作買取請求権だけは第37条の列挙から除外されており、特約で排除することが認められます。実務では「賃借人は造作買取請求権を行使しない」旨の特約が広く用いられます。試験では「強行規定だから特約排除できない」を誤りとして問う出題が定番です。

5. 定期建物賃貸借 — 書面契約と事前説明の二段ゲート

借地借家法第38条は、更新がない旨を定めた定期建物賃貸借の特則を置きます。普通建物賃貸借が更新を原則とするのに対し、定期建物賃貸借は期間満了で確定的に終了し、自動更新は発生しません。成立にはゲート①事前説明書面とゲート②契約書面の二段の手続が要求されます。

借地借家法第38条第1項: 「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によつて契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる」（→ e-Gov 借地借家法）

ゲート①事前説明書面: 賃貸人は契約締結前に賃借人へ、「更新がなく、期間満了で終了する」旨を契約書とは別個の書面で説明する必要があります（借地借家法第38条第3項）。令和3年の改正で電磁的方法による説明も認められましたが、賃借人の承諾が要件です。

ゲート②契約書面: 契約自体も公正証書等の書面または電磁的記録によらなければなりません（同条第1項）。口頭で締結すると、更新がない特約が無効になり、普通建物賃貸借として扱われます。

二段ゲートのどちらか一方を欠くと、その契約は更新がない特約だけが無効になり、普通建物賃貸借に転換します。「契約書に更新なしと書いてあるから足りる」と誤解すると失敗するため、事前説明書面が別個独立の書面である点が判例（最判平24.9.13）でも繰り返し確認されています。

5.1 再契約と終了通知

期間が1年以上の定期建物賃貸借では、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までに賃借人へ終了通知をする必要があります（借地借家法第38条第6項）。通知を怠ると、賃貸人は満了による終了を賃借人に対抗できません。ただし救済として、遅れて通知した場合でも、その通知から6か月経過した時点で終了させることができます。

定期建物賃貸借は自動更新しないため、満了後も賃貸借を継続したい場合は当事者の合意による再契約を結びます。再契約も新たな定期建物賃貸借として、改めて事前説明書面と契約書面の二段ゲートを通す必要があります。

⚠️ 試験での問われ方
事前説明書面なし → 更新なし特約のみ無効 → 普通建物賃貸借として更新される
契約書面なし（口頭契約） → 定期建物賃貸借として効力を生じない → 普通建物賃貸借
事前説明書面と契約書面を1通にまとめる → 別個の書面ではないため事前説明として無効
期間1年以上の定期借家で終了通知を6か月前を過ぎてから出した → 通知から6か月後に終了
期間1年未満の定期借家 → 終了通知制度の対象外（第38条第6項は「1年以上」が条件）

このカテゴリから出る過去問（公式由来確認済の問題）

令和5年度試験問12（借地借家法・借家） — 論点: 定期建物賃貸借の成立要件・事前説明書面
令和4年度試験問12（借地借家法・借家） — 論点: 普通建物賃貸借の更新と正当事由
令和3年度10月試験問12（借地借家法・借家） — 論点: 期間の定めのない建物賃貸借の解約申入れ
令和2年度10月試験問12（借地借家法・借家） — 論点: 造作買取請求権・対抗要件

本カテゴリの過去問27年分の集約・解説は Phase 3 で /takken/quiz/{year}/{q-number}/ に展開予定です。出典は一般財団法人不動産適正取引推進機構（→ RETIO 試験情報）。

参照条文

借地借家法第26条（建物賃貸借契約の更新等）: e-Gov 借地借家法
借地借家法第27条（解約による建物賃貸借の終了）
借地借家法第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
借地借家法第29条（建物賃貸借の期間）
借地借家法第30条（強行規定）
借地借家法第31条（建物賃貸借の対抗力）
借地借家法第33条（造作買取請求権）
借地借家法第37条（強行規定）
借地借家法第38条（定期建物賃貸借）
民法第604条（賃貸借の存続期間）: e-Gov 民法
民法第605条（不動産賃貸借の対抗力）
民法第617条（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
最高裁判所判例最判平24.9.13（定期建物賃貸借の事前説明書面）: → 裁判所判例検索

参考書籍（論点漏れチェックに参照、本文の引用なし）

みんなが欲しかった！宅建士の教科書（TAC出版, 2024年版, ISBN: 978-4-300-10780-1, 該当章権利関係編借地借家法）
1週間で宅建士の基礎が学べる本（翔泳社, 2023年版, ISBN: 978-4-7981-7989-1, 該当章 4日目借地借家法）
動画で学べる宅建士テキスト（中央経済社, 2024年版, ISBN: 978-4-502-49441-3, 該当章権利関係借家編）
パーフェクト宅建士基本書（住宅新報出版, 2024年版, ISBN: 978-4-910499-22-6, 該当章民法等借地借家法）

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