委任・請負・贈与 — 売買・賃貸借以外の4契約を体系で押さえる

この章の主張
不動産取引の周辺には、売買・賃貸借以外にも請負（工事）・委任（媒介）・贈与・使用貸借の4契約が登場する。
請負は「仕事の完成」、委任は「事務の処理」、贈与・使用貸借は「無償」が出発点で、解除権と契約不適合責任の扱いが分かれる。
売買と何が共通で何が違うかを軸に4契約を比べると、相続・解除・担保責任の論点をまとめて答えられる。

1. 請負 — 仕事の完成と契約不適合責任

請負は、請負人が仕事の完成を約束し、注文者がその結果に対して報酬を支払う契約です（民法第632条）。媒介や工事監理のような事務処理が目的の委任契約と違い、ゴールは「成果物の完成」そのものに置かれます。

報酬は完成した目的物の引渡しと同時履行になります（民法第633条）。建物の建築のような物の引渡しを要する仕事では、引渡し前に報酬を請求できません。

民法第641条: 「請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる」（→ e-Gov 民法）

完成前なら注文者は損害を賠償していつでも解除できます。逆に、完成・引渡し後は売買と同じく契約不適合責任の枠組みで処理することになります。

1.1 請負の契約不適合責任

引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合、注文者は追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除の4つの救済を受けられます。条文の建付けは、売買の契約不適合責任（民法第562条以下）を請負に準用する形です（民法第559条）。

通知期間は、注文者が不適合を知った時から1年以内です（民法第637条第1項）。この期間内に通知しないと追完等の請求はできなくなります。起算点が「引渡し時」ではなく「知った時」なので、引渡しから時間が経っても気付いた直後に動けばまだ間に合います。

⚠️ 試験での問われ方
完成前の解除 → 注文者は損害を賠償すればいつでも可能（641条）
売買と請負の契約不適合責任 → 救済手段は同じ（追完・減額・賠償・解除）
通知期間 → 不適合を知った時から1年以内（引渡しから1年ではない）

2. 委任 — 善管注意義務と任意解除

委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することで成立する契約です（民法第643条）。法律行為以外の事務を委託する場合は準委任となり、委任の規定が準用されます（民法第656条）。媒介や診療、建物の清掃管理などは準委任の典型です。

受任者は善良な管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負います（民法第644条）。請負と違って「結果の完成」までは約束しません。事務を適切に処理する過程に責任を負う点が請負との大きな違いです。

報酬は原則として無償です（民法第648条第1項）。報酬を請求できるのは特約があるときに限られます。媒介契約のように実務上は有償が多いですが、それは別途の特約で報酬を定めているからにすぎません。

各当事者はいつでも委任を解除できます（民法第651条第1項）。これを任意解除権と呼びます。ただし、相手方に不利な時期に解除したときや、委任者が受任者の利益（報酬以外の利益）にも配慮した委任を解除したときは、原則として損害を賠償する義務を負います（民法第651条第2項）。

また、委任者または受任者の死亡・破産手続開始・受任者の後見開始は委任の終了事由です（民法第653条）。建物清掃のような準委任でも同じで、受任者が死亡すれば原則として相続人に事務処理の義務は引き継がれません。

⚠️ 試験での問われ方
受任者が無償で引き受けていても、注意義務は善管注意義務（軽減されない）
委任は各当事者がいつでも解除可能（651条1項）
委任者・受任者の死亡 → 委任は終了（653条1号）。準委任も同じ
受任者が死亡したとき、相続人は委任事務を引き継がない（令和3年度試験問3 選択肢ア）

3. 贈与・使用貸借 — 無償契約の特徴

贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思表示をし、相手方が受諾することで成立する契約です（民法第549条）。無償・片務・諾成の3拍子そろった契約で、対価がない代わりに撤回や担保責任の扱いが売買より緩やかに設計されています。

書面によらない贈与は、各当事者がいつでも撤回できます。ただし履行が終わった部分については撤回できません（民法第550条）。動産なら引渡し、不動産なら引渡しか登記の移転が済んだ部分のことです。

引き渡された目的物に不適合があっても、贈与者は原則として目的物を特定した時の状態で引き渡せば足ります（民法第551条第1項）。売主の契約不適合責任に比べて贈与者の責任は限定的です。

使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用および収益をして契約終了時に返還することを約することで成立します（民法第593条）。賃貸借と違うのは無償である点です。

使用貸借の最も重要な特徴は、借主の死亡で当然に終了することです（民法第597条第3項）。賃貸借のように借主の地位が相続人に引き継がれないため、貸主は借主の相続人に対して建物の明渡しを請求できます。令和3年度試験問3選択肢エは、この論点を「相続人が借主の地位を相続して建物を使用できる」という誤った肢として出題しました。

⚠️ 試験での問われ方
書面によらない贈与 → 履行前なら撤回可能（550条）
書面による贈与 → 履行前でも撤回不可
使用貸借の借主が死亡 → 使用貸借は終了（597条3項。賃貸借との分岐点）
賃貸借の借主が死亡 → 賃借権は相続される（896条。令和3年度試験問3 選択肢イも、相続による継続が前提）

このカテゴリから出る過去問（公式由来確認済の問題）

令和3年度試験問3（誤っているものはいくつあるか）— 論点: 委任・準委任・賃貸借・売買・使用貸借における当事者死亡時の地位承継。出典: 一般財団法人不動産適正取引推進機構（→ RETIO 試験情報。exam_id=21-1 q3）

本カテゴリの過去問27年分の集約・解説は Phase 3 で /takken/quiz/{year}/{q-number}/ に展開予定です。

参照条文

民法第549条〜第554条（贈与）: → e-Gov 民法
民法第593条〜第600条（使用貸借）: → e-Gov 民法
民法第601条以下（賃貸借）: → e-Gov 民法
民法第632条〜第642条（請負）: → e-Gov 民法
民法第643条〜第656条（委任・準委任）: → e-Gov 民法
民法第896条（相続の一般的効力）: → e-Gov 民法

参考書籍（論点漏れチェックに参照、本文の引用なし）

みんなが欲しかった！宅建士の教科書（TAC出版, 2025年度版, 2025年, ISBN: 978-4-300-11020-0, 該当章権利関係編 P.260〜289）
1週間で宅建士の基礎が学べる本（KADOKAWA, 改訂第2版, 2024年, ISBN: 978-4-04-606878-1, 該当章第4章 P.160〜175）
動画で学べる宅建士テキスト（中央経済社, 2025年度版, 2025年, ISBN: 978-4-502-49801-2, 該当章民法各則編 P.190〜205）
パーフェクト宅建士基本書（住宅新報出版, 2025年度版, 2025年, ISBN: 978-4-910499-46-7, 該当章権利関係 P.310〜334）

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1_11 不法行為・事務管理 — 委任の隣接概念である事務管理と、契約関係のない当事者間の損害賠償を扱います。

本教材は 令和8年度（2026年度）宅地建物取引士資格試験 を対象として、2026 年 4 月 1 日時点で施行されている法令 に基づき執筆しています。法改正は /takken/changelog/ に掲載します。