🔍 所有者不明土地と相続登記 — 特措法の登記

「持ち主がわからない土地」が九州より広い

長期間相続登記がされずに放置されたため、所有者が不明のままの土地が日本中にたくさんあります。 その面積を合計すると九州の面積を超え、いずれは北海道と同じくらいの広さになろうとしています。 持ち主の連絡先がわからない忘れ物が、島ひとつ分積み上がっているようなものです。 持ち主がわからないと、道路を通すための土地収用も、災害のあとの復旧工事も、話し合いの相手が見つからず前に進みません。

法務省はこれまでも、相続登記（そうぞくとうき。亡くなった人の不動産の名義を相続人に書き換える登記）の 手続を簡略化するなどの方策を打ち出してきました。しかしそれは 「相続が比較的新しくて、相続人がわかっている場合」の方策であり、 相続人が判明しない場合には手の打ちようがない状態でした。 そこで発想を変えて、登記官（法務局の担当者）自身が、持ち主に相続が発生しているかどうかを調査し、 その結果を登記簿に記録できることにしたのです。それがこの章のテーマです。

特定登記未了土地と特措法44条 — 国がつくった特例

特定登記未了土地とは

「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」（以下「特措法」）の44条で、 不動産登記法の特例が設けられました。対象になるのは特定登記未了土地 （とくていとうきみりょうとち）です。かみくだくと、次の2つを満たす土地のことです（特措法2条4項）。

• 登記簿上の持ち主（所有権の登記名義人）が死亡した後、相続登記などの所有権の登記がされていない
• 道路・ダムなどの公共事業（収用適格事業）を実施しようとする区域の選定などのために、「次の持ち主になり得る人」を探す必要がある

ふつうの登記と何がちがう？

この特例による登記は、ふつうの権利の登記と2つの点で性格が異なります。 原則と特例をならべると、こうなります。

相続登記の申請の勧告

登記官は、相続登記が長期間（10年。特措法施行令13条）されていない土地について 特措法44条1項による探索を行い、その結果「登記名義人となり得る人」を知ったときは、 その人に対して長期相続登記等未了土地 （ちょうきそうぞくとうきとうみりょうとち。特定登記未了土地のうち、名義人の死亡後10年を超えて 相続登記等がされていない土地）についての相続登記の申請を勧告できます（特措法44条2項前段）。 「あなたが相続人のようですよ。登記をしませんか」と国の側から声をかける仕組みです。

登記官がつくる「法定相続人情報」— 家系図の証明書

登記官は、登記名義人となり得る人の探索を行った場合、その土地の登記名義人について 法定相続人情報（ほうていそうぞくにんじょうほう。法定相続人を一覧にした図）を作成し （省令1条1項）、その作成番号だけを登記簿に記録します。 家系図の本体は登記所に保管され、登記簿には整理番号が載る、という分担です。

記録される内容（省令1条2項1号〜7号）

作成番号は12桁の整理番号

作成番号は12桁で、登記所ごとに法定相続人情報を作成する順序に従って付けられます。 この章の記録例に出てくる「第5100-2018-0019号」なら、こう読みます。

まぎらわしい注意点をひとつ。相続手続でよく使う「法定相続情報」（法定相続情報証明制度の一覧図）とは 名前が一字ちがいの別物で、記載事項も一部異なります。 この章に出てくるのはあくまで「法定相続人情報」です。

法定相続人情報の閲覧 — 家系図はどう見られる？

法定相続人情報は電磁的記録（コンピュータのデータ）で作成・保存されます（省令1条4項）。 登記名義人の相続人や、特措法44条1項の申出をした公共事業の実施者から閲覧の請求（法121条2項）が あったときは、データの内容を書面に出力して表示します（規則202条2項）。

おもしろいのは、その書面に証明文は付けないとされている点です。 理由は、法定相続人情報が登記所の外で転々流通することを予定したものではないから （『登記研究』852号38頁）。登記事項証明書のように「持ち歩いて使う証明書」ではなく、 「登記所の窓口で見せてもらう資料」という位置づけなのです。

ここから先の記録例は、平成30年11月15日民二第612号民事局長通達 「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法等の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて」に 基づくものです。

記録例で読む特措法44条1項の登記

基本形 — 付せんを貼って、役目が終わったらはがす（記録例1）

まずは基本のフルコースです。昭和の時代に保存登記をした甲某さんが亡くなり、 10年を超えて相続登記がされていない。登記官が職権で 「長期相続登記等未了土地」である旨を付記登記で記録し、 その後に相続登記がされたので、登記官が職権で付記を抹消した、という流れです。 付記の受付欄が「余白」なのは、申請ではなく登記官の職権による登記だからです。

同じ内容を「1行 = 1できごと」に分解すると、こうなります。

読みどころは2つ。第一に、順位2番の原因の日付が「昭和」のままであること。 相続による所有権移転の効力は実際に相続が起きた日（大昔）に生じているので、 登記が平成30年でも原因は昭和の日付になります（原因は相続のほか売買のこともあります）。 第二に、順位3番の抹消は持ち主が申請したのではなく、登記官が職権で行うこと。 自分で貼った付せんは自分ではがす、というルールです（省令7条）。 このとき原本では、付記1号の「長期相続登記等未了土地」の文字と作成番号の全体に 抹消する記号（下線）が引かれます。

相続人がだれもわからないとき（記録例2）

探索しても相続人の全部が判明しないこともあります。その場合は付記の作成番号のあとに 「（相続人の全部不掲載）」と記録します。一部だけわからないときは 「（相続人の一部不掲載）」です（省令1条2項5号）。 「調べたけれど、わかりませんでした」という調査結果も、登記簿に正直に残すわけです。

この記録例には抹消の行がないので、下線はどこにも引かれていません。 相続人がわからないままなので、付せんは貼られたまま生きています。

売買で買った土地でも型は同じ（記録例3）

記録例1は保存登記の土地でしたが、売買による所有権移転の登記がされている土地でも 型はまったく同じです。順位2番の登記名義人（甲某）に付記し、 相続登記（順位3番）がされたら登記官が職権で付記を抹消します（順位4番）。 付記がぶら下がる先が「1番」から「2番」に変わるだけです。

共有の土地 — 共有者ごとに付せんを貼る（記録例4）

土地が共有（複数人で持ち合い）の場合はどうなるでしょうか。 法定相続人情報は被相続人（亡くなった人）別に作成されるので、 共有者のそれぞれが長期相続登記等未了なら、共有者ごとに各別に付記します。 付記の目的欄に「2番共有者乙某につき」と名前入りで書かれるのがポイントです。

共有者の一人だけ相続登記がされたとき（記録例5）

共有者の一人（乙某）についてだけ付記がされ、その後その人の持分の相続登記 （乙某持分全部移転。順位3番）がされた例です。 はがされる付せんはその人の分だけ。もう一人の共有者（甲某）に付せんがあれば、 それはそのまま残ります。

同じ人が2回にわけて買って単有になった土地（記録例6）

乙某さんが2回にわたって持分を取得し、いまは単有になっている土地の例です。 おもしろいのは付記の書き方。2番の登記は形式上はまだ共有なので 「2番共有者乙某につき」と名前入りで、3番の登記は単有なので名前なしで、と 登記記録の形式に合わせて2か所に付記します。 亡くなったのは同じ乙某さん1人なので、法定相続人情報は1つだけ作られ、 作成番号は2つの付記で同じ番号（0006号）になります。

付記が変わる・直る — 変更と更正の付記

いったん貼った付せんの中身を直すこともあります。書き間違いを直すのが更正（こうせい）、 あとから事情が変わって直すのが変更です。 どちらも「付記に対する付記」なので、順位番号は「付記1号の付記1号」という 二段重ねになります。

登記官のミスを直す職権更正（記録例1）

更正の場合は、新しい法定相続人情報を作成して、更正前の法定相続人情報が閉鎖されると 考えられています（『民事月報』平成30年11月号29頁）。

家系図の中身が変わったとき — 変更の付記（記録例2）

変更の付記の例としては、特措法44条1項の登記をしたあとに 相続人の失踪宣告の取消しがされた場合などが考えられています。 いなくなったと法的に扱われていた相続人が「実は生きていた」と確定したら、家系図を作り直す、ということです。 更正（記録例1）との見分け方は事項欄の末尾。更正は「登記官の過誤につき職権更正」と 受付番号つきで書かれるのに対し、変更は「付記」とだけ書かれます。 どちらも変更前の作成番号に下線が引かれる点は共通です。

共有の土地の変更の付記（記録例3）

共有の土地で、共有者の一人（乙某）の付記に変更があった場合です。 名前入りの付せん（2番共有者乙某につき）に対して、変更の付記が二段重ねでぶら下がります。 型は単有の記録例2と同じです。

合筆 — 土地をくっつけたら付せんはどうなる？

合筆（がっぴつ）は、となり合う土地をくっつけて1筆にすることです。 特措法44条1項の付記がある土地を合筆すると、合併後の「合併による所有権登記」にも 付記が引き継がれます。パターンは作成番号の組み合わせで決まります。

共通の注意点として、合併前にされた元の付記は職権抹消されず、そのまま残ります。 付せんを貼り直すのではなく、新しいページにもう一度貼るイメージです。 役目が終わってはがされる（下線が引かれる）のは、記録例5のように相続登記がされたときだけです。 それでは1つずつ見ていきましょう。

作成番号が同一の土地どうしの合筆（記録例1）

甲地と乙地はどちらも甲某さん名義で、付せんの作成番号も同じ0023号。 国土調査の成果により、甲地に乙地を合筆する場面です。 合筆すると甲地に「合併による所有権登記」（順位3番）がされ、 そこに同じ作成番号の付せんがもう一度貼られます。 合併による所有権登記の受付欄が余白なのは、合筆に伴って登記官がする登記だからです。

合筆される側の乙地はこうなっています。合筆後、この登記記録は閉鎖されます。

作成番号がちがう土地どうし — 併記する（記録例2）

甲地の付せんは0024号、乙地の付せんは0025号と、家系図が別々に作られているケースです。 この場合、合併による所有権登記への付記には2つの作成番号を併記します。 どちらの家系図も引き続き有効だからです。

付せんがあるのは合筆先（甲地）だけ（記録例3）

付せんのある甲地に、付せんのない乙地を合筆する場合は、 合併による所有権登記に甲地の作成番号（0026号）だけを付記します。

乙地には付せんがなく、移転登記だけのシンプルな記録です。

付せんのある土地を、付せんのない土地に合筆（記録例4）

記録例3の逆向きです。付せんのある甲地のほうが、付せんのない乙地に吸収されます。 この場合、乙地側にされる合併による所有権登記（順位6番）に、 甲地の作成番号（0027号）が付記されます。合筆の向きが変わっても、付せんは消えずについていきます。

合筆のあとに相続登記がされたら（記録例5）

合筆によって付せんが2か所（合筆前の2番付記1号と、合筆後の3番付記1号）にある状態で 相続登記（順位4番）がされると、登記官は2つの付せんをまとめて職権抹消し、 両方に下線を引きます（順位5番。省令7条）。 抹消の目的欄に「2番付記1号、3番付記1号」と2つ並ぶのがポイントです。

分筆 — 土地を分けたら付せんも転写される

分筆（ぶんぴつ）は、1筆の土地を2つ以上に分けることです。 分筆で新しくできた土地には新しい登記記録が作られ、元の土地の権利の登記を 転写（てんしゃ。書き写すこと）します。このとき、特措法44条1項の付記も いっしょに転写されます。基本の型は 「権利の登記と付記をセットで転写し、作成番号は変わらない」。 これを6つのバリエーションで見ていきます。

保存登記だけの土地の分筆（記録例1）

所有権保存の登記しかない土地の分筆です。保存登記は甲地でも乙地でも順位1番なので、 転写しても順位番号は変わらず、「順位1番の登記を転写」という注記だけが入ります。

単有の土地の分筆 — 転写で順位番号が変わる（記録例2）

まず分筆元の甲地。ここは付記が付いたままです。

次に、分筆で新しくできた乙地。甲地で順位2番だった登記が順位1番として転写され、 「順位2番の登記を転写」という注記が入ります。付記も「順位2番付記1号の登記を転写」として写されます。

法定相続人情報そのものは1つのままなので、作成番号は甲地・乙地で同じ番号になります。

共有の土地の分筆 — 付せん2枚ともセットで転写（記録例3）

共有の土地では、共有者ごとに貼られた付せん（付記1号・付記2号）が2枚ともセットで転写されます。 転写先では親の登記が順位1番になるので、付記の目的も「2番共有者…」から「1番共有者…」に 振り直されるのが読みどころです。作成番号（0030号・0031号）はそのまま。

持分移転で単有になった土地の分筆（記録例4）

特措法44条の記録例6と同じ「2回にわけて買って単有」の土地を分筆した例です。 登記2つ（所有権移転＋持分全部移転）と付せん2枚が、順位を振り直しながら そっくりそのまま転写されます。作成番号は4か所すべて同じ0032号です。

更正の付記がある土地の分筆 — 写るのは更正後だけ（記録例5）

職権更正（変更・更正の記録例1と同じ型）を受けた土地を分筆した例です。 甲地には「下線つきの旧番号 → 更正の付記」という歴史が残っていますが、 乙地に転写されるのは更正後の作成番号（2019-0001号）を持つ付記1つだけ。 転写は「今生きている内容」を写す引っ越しなので、効力を失った旧番号はついてきません。

変更の付記がある土地の分筆（記録例6）

変更の付記がある土地の分筆も、記録例5と同じく変更後の作成番号（2019-0002号）だけが 転写されます。ひとつちがうのは転写先の目的欄で、 「長期相続登記等未了土地変更」と変更の文字が残ります。

まとめ — この章で覚える3つのこと

1. 所有者不明土地は九州より広い。だから特措法は、登記官が職権で相続人を探索し、「長期相続登記等未了土地」である旨を付記できる特例を作った（特措法44条1項。死亡後10年超が対象）。
2. 登記簿に載るのは作成番号だけ。家系図の本体（法定相続人情報）は登記所に保管され、12桁の作成番号（庁名符号4桁＋西暦4桁＋連番4桁）で引く。閲覧はできるが証明文は付かない。
3. 付せんは職権で貼り、職権ではがす。相続登記がされたら登記官が職権で付記を抹消して下線を引く（省令7条）。合筆では引き継がれ、分筆では転写され、作成番号は変わらない。