🚧 土地区画整理に関する登記 — 換地で土地が生まれ変わる

土地区画整理は「街ぐるみの席替え」

土地区画整理（とちくかくせいり）は、道路・公園・広場・河川などの公共施設を整え、 市街地の宅地を整然と区画し直す事業です。教室にたとえると、机がバラバラに置かれた教室を、 通路（道路）をきちんと作りながらクラス全員で一斉に席替えするイメージです。 施行地区内の権利者は公共施設のために公平に土地を出し合いますが、 環境がよくなり土地の値段も上がるなど、利点の多い制度です。

席替えで新しくもらう席にあたるのが換地（かんち）です。 換地を定める処分を換地処分といい、換地処分がされると施行地区内の土地・建物に いっせいに変動が起きるので、施行者は遅滞なくその登記を申請または嘱託（しょくたく＝役所が代わりに頼むこと） しなければなりません（土地区画整理法107条）。この登記は大量で、しかも急ぎなので、 手続には土地区画整理登記令による特例が認められています。

MEMO: 換地処分の効果 — 公告の「翌日」に切り替わる

換地の型は「席の対応関係」で5つに整理できる

一筆型換地 — 1つの土地が1つの新しい土地になる

記録例1: 土地の表題部 — 記録を使い回して下線を引く

いちばん基本の型です。従前の土地1個（4番8）に対して換地1個（120番）が与えられます。 新しい登記記録は作らず、従前の土地の登記記録をそのまま使って、 表題部に換地の所在・地番・地目・地積を書き足し、従前の表示には下線を引きます （土地区画整理登記規則6条1項）。原本の見た目はこうです。

同じ内容を「項目・記録内容・やさしく言うと」に分解すると、こうなります。

読みどころは原因の日付です。原因は「土地区画整理法による換地処分」で、 その日付は換地処分の効力が発生した日、つまり公告があった日の翌日です（法104条1項）。 〔　〕内の「登記の日付」には登記完了の日が入りますが、実際には申請日を記録している例が一般的です。 なお「昭和63年法務省令第37号附則…により移記」は、第1章でも出てきた 「紙の登記簿からコンピュータへ引っ越し済み」という決まり文句です。

記録例2: 共同担保目録 — 甲区・乙区は動かない。動くのは目録

一筆型換地では、換地は従前の土地と「同じもの」とみなされるので、 甲区・乙区に特別な記録はされません。持ち主も担保もそのまま引き継がれるからです。 ただし共同担保目録がある場合は、換地後の土地（120番）が書き足されて 従前の土地（4番8）に下線が引かれ、予備欄に変更原因（土地区画整理法による換地処分）と 換地処分の登記の申請日・受付番号が記録されます。原本の見た目はこうです。

分解すると、こうなります。

記録例3: 所在まで変わる場合 — 古い所在に下線、でも「変更の原因」は書かない

区画整理で換地の所在（町名）まで変わる場合は、所在欄に新しい所在が書き足され、 従前の所在に下線が引かれます。原本の見た目はこうです。

記録例1との違いは所在欄だけです。おもしろいのは、 区画整理にともなって市区町村が地番区域の名称を変更した場合です。 名称変更の効力と換地処分の効力は同時に生じるので（地方自治法施行令179条）、 所在欄には変更後の所在のみが記録され、変更の原因及びその日付は記録されません。

合併型換地 — いくつもの土地が1つにまとまる

記録例1: 表題部 — 代表を1つ選び、兄弟の地番を書き残す

従前の土地数個（2番4・2番7・2番10）に対して換地1個（105番）が与えられる型です。 この場合、従前の土地の中から代表を1つ選び （所有権の登記があるものとないものがあるときは、登記があるものを選びます）、 その登記記録の表題部に換地の表示を記録して従前の表示に下線を引きます（規則7条1項）。 代表に選ばれなかった他の従前の土地の登記記録は閉鎖されます。 原本の見た目はこうです。

分解すると、こうなります。

原因欄には「令和○年3月3日土地区画整理法による換地処分」とあわせて、 他の従前の土地（2番7、2番10）の表示が記録されます。

記録例2: 所在が変更する場合 — 他の従前の土地は変更前の所在つきで書く

所在まで変わる場合は、一筆型と同じく従前の所在（○町一丁目）に下線が引かれて 新しい所在（○町二丁目）が書き足されます。原因欄の「他の従前の土地」には 「渋谷区○町一丁目2番7、2番10」のように変更前の所在が添えられます。 原本の見た目はこうです。

記録例3: 甲区 — 換地処分による所有権登記

合併型でいちばん特徴的なのは甲区です。数個の土地の権利を1つにまとめ直すため、 登記名義人の住所・氏名と、換地処分により所有権の登記をする旨、受付年月日・受付番号が 甲区に記録されます（規則7条3項）。原本の見た目はこうです。 2行目の「昭和63年法務省令…により移記」は順位番号も受付もない注記の行で、 表題部に出てきたものと同じ決まり文句です。

同じ内容を「1行 = 1できごと」に分解すると、こうなります。

この3番の登記が完了すると、登記官は速やかに、換地の登記名義人のための 登記識別情報（いわば新しい権利証）を申請人（施行者）に通知し、 通知を受けた申請人は遅滞なくこれを登記名義人に通知しなければなりません（土地区画整理登記令11条2項・3項）。

記録例4: 乙区 — 共同担保が「セット」でなくなったら職権で消滅の付記

共同抵当権（土地数個をセットで担保にしたもの）の登記がある従前の土地数個が1個の換地にまとまると、 抵当権の目的物件は換地後の1筆だけになります。セット担保ではなくなったので、 乙区の抵当権に付記1号で「土地区画整理法による換地処分により共同担保関係消滅」と職権で付記されます （昭和47年2月3日民三第89号第三課長通知）。原本の見た目はこうです。

分解すると、こうなります。

記録例5: 共同担保目録 — 役目を終えた目録は「全部抹消」で閉じる

役目を終えた共同担保目録にも消滅の旨が記録され、「全部抹消」として閉鎖されます。 番号1（代表として換地になった2番4）には消滅の旨が、番号2（閉鎖された2番7）には 移記先が、それぞれ予備欄に記録されます。原本の見た目はこうです。

分解すると、こうなります。

記録例6・7: 閉鎖される側の登記簿には「移記先」が書かれる

代表に選ばれず閉鎖された他の従前の土地（2番7）の登記記録には、 「令和○年3月3日土地区画整理法による換地処分により105番に移記 〔令和○年3月3日同日閉鎖〕」と記録されます（記録例6）。 ここに書かれる105番は、従前の地番ではなく換地後の地番です。 引っ越し先の住所を書き残してから帳簿を閉じる、というイメージです。原本の見た目はこうです。

分解すると、こうなります。

所在まで変わる場合は「渋谷区○町二丁目105番に移記」のように、 変更後の所在も添えられます（記録例7）。

分筆型換地 — 1つの土地がいくつにも分かれる

記録例1: 従前の土地の表題部 — 「他の換地」の地番を書き残す

従前の土地1個（2番1）に対して換地数個（10番1・10番2）が与えられる型です。 従前の土地の登記記録は換地の1つ（10番1）に使い回し、原因欄には 「令和○年3月3日土地区画整理法による換地処分」とあわせて他の換地（10番2）の地番が 記録されます（規則8条1項）。覚え方はこうです — 合併型は「他の従前の土地」を書き、分筆型は「他の換地」を書く。 どちらも「兄弟がどこにいるか」を登記簿に書き残すためのものです。原本の見た目はこうです。

分解すると、こうなります。

記録例2: 所在が変更する場合 — 他の換地は変更後の所在つきで書く

所在まで変わる場合は従前の所在に下線が引かれ、原因欄の「他の換地」には 「渋谷区○町二丁目10番2」のように変更後の所在が添えられます。 合併型（記録例2）が変更前の所在を書いたのと対照的です。原本の見た目はこうです。

記録例3: 新たに作成した登記記録 — 調製日が「生まれた日」

他の換地（10番2）については、登記官が新しい登記記録を作成します（規則8条3項）。 原本の見た目はこうです。調製の日付が換地処分の日と同じ「令和○年3月3日」になっているのが、 この日に生まれた記録である証拠です。

分解すると、こうなります。

記録例4・5: 権利は「転写」される — 甲区と乙区で作法が違う

新しく作った10番2の登記記録には、従前の土地の権利が転写（てんしゃ＝書き写し）されます。 甲区には所有権の登記が転写され、「土地区画整理法による換地処分により渋谷区○町二丁目10番1の土地 順位1番の登記を転写」した旨と、申請の受付年月日・受付番号が記録されます（記録例4・規則8条4項）。 原本の見た目はこうです。

分解すると、こうなります。

乙区には抵当権・賃借権などが転写されますが、甲区と異なり受付年月日・受付番号は記録されません （記録例5・規則8条5項）。原本の見た目はこうです。

分解すると、こうなります。

もうひとつの作法は「兄弟も担保」の書き方です。 先取特権・質権・抵当権以外の権利（賃借権など）を転写するときは、 「共同目的物件 渋谷区○町二丁目10番1の土地」のように、 他の換地もいっしょにその権利の目的である旨が記録されます。 担保権（抵当権など）については、すでに従前の土地で共同担保目録が作られているときを除き、 新しく作った共同担保目録の記号・目録番号が記録されます。

換地をもらわない土地たち — 不換地・宅地以外・保留地

不換地 — 新しい席をもらわずに清算する

不換地（ふかんち）は、換地計画で従前の宅地に換地が定められなかった場合です。 従前の宅地にあった権利は、換地処分の公告があった日が終了した時に消滅します（法104条1項）。 登記記録の表題部には換地が定められなかった旨が記録され、 表題部の登記事項に下線が引かれて、登記記録は閉鎖されます（規則11条1項）。 原本の見た目はこうです。

分解すると、こうなります。

ここでも原因の日付（令和○年3月3日）は、換地処分の公告があった日の翌日です。 登記をしたその日に記録が閉じられるので、〔　〕内は「同日閉鎖」となります。

換地を宅地以外の土地に定めた場合 — 条文を引いて「権利消滅」

換地計画において換地を宅地以外の土地（道路など）に定めた場合、 その土地にあった従前の権利は、換地処分の公告があった日が終了した時に消滅します（法105条2項）。 登記記録の表題部には権利が消滅した旨が記録され、登記事項に下線が引かれて閉鎖されます（規則13条1項）。 原本の見た目はこうです。

分解すると、こうなります。

不換地と似ていますが、こちらは条文（105条2項）を引用して権利消滅と書くのが目印です。

保留地等 — 先生用に取っておく席

一定の土地は、換地として定めずに、公共施設の用に供する宅地として定めることができ、 この土地は換地計画において換地とみなされます（法95条3項）。 また、事業の施行費用にあてるためなどに、一定の土地を換地と定めずに 保留地（ほりゅうち）として定めることもできます（法96条）。 席替えのときに「この席は先生用」「この席は売ってクラスの費用にする」と取っておく席です。

これらの土地は、新たに土地が生じた場合と同じに、土地の表示の登記がされます （不動産登記法36条）。原本の見た目はこうです。

分解すると、こうなります。

原因欄は「令和○年3月3日土地区画整理法による換地処分」、所有者欄には 「○町土地区画整理組合」（＝施行者）が記録されます。 生まれたばかりの土地なので、下線のないまっさらな登記記録が1冊作られるわけです。

まとめ — この章で覚える3つのこと

1. 換地は街ぐるみの席替え。換地処分の公告の翌日から、換地は従前の土地とみなされ、権利は（地役権を除き）そのまま移る。原因の日付＝公告の翌日。
2. 型は対応関係で読む。1対1の一筆型は記録を使い回して下線、多対1の合併型は代表以外を閉鎖、1対多の分筆型は新しい記録に転写（甲区は受付番号つき、乙区はなし）。
3. 換地をもらわない土地もある。不換地・宅地以外に定めた土地は下線＋同日閉鎖で記録が閉じられ、保留地等は新しい土地として表示の登記がされる。