37条書面（契約書面） — 契約成立後に何を書いて誰に渡すか

この章の主張
37条書面は契約成立後に、宅建士の記名入りで当事者双方へ交付する書面である。
35条書面（判断材料）とは『役割・時期・相手・宅建士の関与』が異なる。
必要的記載8項目と任意的記載7項目を切り分けて覚えれば、出題のほぼ全てに対応できる。

1. 37条書面の基本構造 — 契約成立後に遅滞なく当事者双方へ渡す

業法第37条は、業者が宅地・建物の売買・交換・貸借の契約を成立させたとき、遅滞なく当該契約の各当事者に書面を交付しなければならないと定めます（e-Gov 業法第37条）。35条書面が契約前に判断材料を渡す書面なら、37条書面は契約後に合意内容を確定させる書面です。

あなたが媒介業者として契約を成立させた瞬間に、37条書面の交付義務が発生します。「遅滞なく」とは合理的に必要な期間内という意味で、書面の作成・宅建士の記名・送付に必要な時間を超えた遅延は違反になります。

1.1 交付相手 — 取引態様で変わる宛先

業者が自ら売主となる契約では契約相手（買主）にのみ交付します。業者が自分自身に交付する義務はありません。媒介で契約を成立させた場合は、媒介の依頼者と取引の相手方の両当事者に交付します。代理で契約を成立させたときは、代理した依頼者と取引相手の双方に対して、代理業者が交付義務を負います（業法第37条第1項・第2項）。

1.2 宅建士の関与 — 記名だけで足り、説明や取引士証提示は不要

37条書面において宅建士に課されるのは書面への記名のみです（業法第37条第3項）。35条書面のような説明義務はなく、取引士証の提示も求められません。書面そのものの交付義務は業者にあり、宅建士本人が交付に立ち会う必要もありません。

令和5年度試験問26では、自ら売主の売買契約で電磁的方法により37条書面を提供する場合でも、宅建士の氏名を明示する必要があるとされています。媒介でも貸借でも、宅建士の記名（または電磁的記録での氏名明示）が抜けると書面として成立しません。

2. 35条書面との対比 — 役割・時期・相手・宅建士関与の4軸で覚える

35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）は名前が似ていますが、役割が全く異なります。35条は『判断材料を提示して取引を判断してもらう』ための書面で、契約前に交付します。37条は『合意内容を文書化して当事者間の認識を一致させる』ための書面で、契約後に交付します。

業務を学ぶ実務家視点では「35条＝説明、37条＝合意のメモ書き」と整理すると区別がつきます。同じ取引士証を持つ宅建士でも、35条では説明者として前に出ますが、37条では記名者として控えめな関与になります。

2.1 両書面の宛先 — 35条は取得者側、37条は当事者双方

35条書面は取得者（買主・借主）にのみ交付すれば足ります。「これから物件を取得する人」は情報の非対称が大きいので、業法はその側を判断材料で保護します。一方で37条書面は売主と買主の双方、貸借なら貸主と借主の双方に交付します。契約の証跡として両者で認識を一致させるためです。

⚠️ 試験での問われ方
自ら売主×非業者買主: 業者は買主にのみ37条書面を交付（令和元年問36ア）
媒介で売買契約成立: 両当事者に交付。買主が宅建業者でも省略不可
自ら貸借: そもそも宅建業に該当せず、37条書面の交付義務なし（令和元年問36イ）
業者間取引: 8種制限の適用はないが、37条書面の交付義務は両者で同様に発生

3. 必要的記載事項 — 売買・交換で必ず書く8項目

業法第37条第1項第1号〜第8号は、売買・交換の37条書面に必ず記載する項目を列挙しています。これらは契約に定めがあろうとなかろうと書く義務があり、未定なら『未定』と書きます。

号	項目	補足
1号	当事者の氏名・住所	法人は商号と本店所在地
2号	物件を特定する表示	所在地・地番・床面積
3号	代金・交換差金の額	売買代金、交換差額
3号	代金の支払時期と方法	手付、中間金、残金の分割含む
4号	物件の引渡し時期	期日または期間
5号	移転登記の申請時期	代金支払と同時など
7号	契約上の不適合担保責任の履行に関する保証保険等の措置	業者自ら売主のみ

令和5年度試験問26アで「電磁的方法による提供」の場面でも、必要的記載事項は同じく省略できないことが確認されています。

3.1 代金・引渡し・登記移転の時期 — 期日まで含めて記載

37条書面の中でも、期日を伴う3つの項目は出題頻度が突出しています。代金の支払時期、物件の引渡し時期、移転登記の申請時期です。それぞれ『いつまでに、どう支払うか・引き渡すか・申請するか』を明示します。

実務では「契約後30日以内」「令和8年12月末まで」のような書き方が多く、決まっていない場合は『定めなし』『未定』とその旨を記載します。記載が欠けると業者に対する監督処分や罰則の対象になります。

4. 任意的記載事項 — 定めがあるときだけ書く7項目

業法第37条第1項第7号〜第13号のうち、当事者が特約として定めた場合に限り記載する項目があります。代表的なのは、解除に関する定め、損害賠償の予定や違約金、天災等のリスク負担、ローン斡旋の定めなどです。

これらは定めをしなかったなら書く必要はありませんが、定めをしたなら必ず書くことが要求されます。「定めたけど書面に反映しなかった」が違反になる典型パターンです。

4.1 解除・損害賠償・違約金の定め — 35条との両方記載に注意

宅建業法では、解除に関する定めと損害賠償の予定・違約金を契約で定めたとき、35条書面と37条書面の両方に記載する義務があります（業法第35条第1項第8〜9号／第37条第1項第7〜9号）。どちらか片方だけに書いて済ませると、業法違反になります。

令和元年度試験問36ウは「住宅ローンが承認されなかったときに無条件で解除できる」という取決めを、自らローン斡旋をしないことを理由に37条書面に記載しなかった事例が誤りとされました。ローン斡旋の有無と37条記載義務は無関係で、解除に関する定めをしたなら記載は必須です。

⚠️ 試験での問われ方
「解除に関する定め」をしたが35条にだけ記載: 違反（37条にも書く必要）
「損害賠償の予定」を定めたが37条にだけ記載: 違反（35条にも書く必要）
「ローン斡旋しない」から解除特約を37条に書かなかった: 違反（令和元年問36ウ）
解除の定めをしていない契約: 35条・37条のどちらにも記載不要

4.2 電磁的交付の要件 — 相手方の承諾と3つの技術要件

2022年5月施行の業法改正により、37条書面は電磁的方法でも交付できるようになりました（業法第37条第4項、宅建業法施行令第3条の4第1項）。ただし無条件ではなく、相手方の事前承諾を取得することが大前提です。

相手方の承諾を得た上で、宅建業法施行規則第16条の4の11が定める3つの技術要件をすべて満たす必要があります。第1に改変防止の措置を講じること、第2に相手方が記録を出力して書面化できる形式であること、第3に記名宅建士の氏名を電磁的記録内に明示すること。

令和5年度試験問26では、承諾通知の中に宅建士を明示しただけでは要件Cを満たさず、提供する電磁的記録自体に宅建士の氏名を明示する必要があるとされました。承諾と記録明示は別物です。

5. 貸借の37条書面 — 売買・交換と項目が異なる

貸借の37条書面は業法第37条第2項が根拠で、売買・交換と項目が一部異なります。貸借では所有権が動かないため、移転登記関連の記載は出てきません。代わりに借賃の額・支払時期・支払方法など、賃貸借特有の項目が並びます。

ただし契約成立後遅滞なく当事者双方に交付する基本構造、宅建士の記名義務、35条との関係といった大枠は売買と同じです。

5.1 貸借37条の必要的記載 — 当事者・物件・借賃の3要素

貸借の37条書面には、当事者の特定／物件の特定と引渡し時期／借賃の額・支払時期・支払方法が必須項目として書かれます。建物賃貸借なら借主の入居時期、土地賃貸借なら使用開始時期を引渡し時期として記載します。

任意的記載として、敷金・礼金など借賃以外の金銭の授受、契約の解除に関する定め、損害賠償の予定や違約金、天災その他不可抗力による損害負担などがあります。これらは定めがあるときだけ記載します。

令和5年度試験問26エでは、媒介業者が関与する建物賃貸借契約でも、電磁的記録の改変防止措置を講じる必要があるとされました。貸借でも売買でも、書面の信頼性確保は同じ水準で要求されます。

⚠️ 試験での問われ方
自ら貸主の貸借契約: 宅建業に該当せず37条書面の交付義務なし（令和元年問36イ）
貸借で借賃支払方法の記載漏れ: 違反（業法37条2項3号）
貸借でも電磁的交付の技術要件は売買と同じ
借主が業者であっても交付省略不可（自ら貸借なら適用外）

このカテゴリから出る過去問（公式由来確認済の問題）

令和元年度試験問36（正しいものはいくつあるか）— 論点: 37条書面の媒介での交付相手、自ら貸借非該当、ローン斡旋と解除特約。出典: 一般財団法人不動産適正取引推進機構（→ RETIO 試験情報）
令和2年12月試験問35（正しいものはいくつあるか）— 論点: 媒介業務における37条書面の交付。出典: 同上
令和2年10月試験問37（自ら売主）— 論点: 自ら売主における37条書面の交付相手・記載事項。出典: 同上
令和3年10月試験問41（業務に関する正誤）— 論点: 37条書面の交付・記載事項。出典: 同上
令和3年12月試験問42（既存建物の貸借媒介）— 論点: 貸借37条書面の必要的記載と建物状況調査結果との関係。出典: 同上
令和5年度試験問26（電磁的方法による提供）— 論点: 電磁的交付の承諾、改変防止、出力可能性、宅建士の明示。出典: 同上

本カテゴリの過去問27年分の集約・解説は Phase 3 で /takken/quiz/{year}/{q-number}/ に展開予定です。

参照条文

宅建業法第35条（重要事項の説明等）: e-Gov 業法第35条
宅建業法第37条（書面の交付）: e-Gov 業法第37条
宅建業法施行令第3条の4（電磁的方法）: e-Gov 宅建業法施行令
宅建業法施行規則第16条の4の11・第16条の4の12（電磁的交付の方式）: e-Gov 法令検索（「宅地建物取引業法施行規則」で検索）
- 注: e-Gov の SPA URL が変更され lawId 直リンクが失効しているため、検索ハブ経由でリンクします。
国土交通省「宅建業法の解釈・運用の考え方」: → 国交省解釈運用

参考書籍（論点漏れチェックに参照、本文の引用なし）

みんなが欲しかった！宅建士の教科書 2026年度版（TAC出版, 第19版, 2025年, ISBN: 978-4-300-11380-1, 該当章宅建業法編第10章 P.260〜P.282）
1週間で宅建士の基礎が学べる本（翔泳社, 第3版, 2024年, ISBN: 978-4-7981-8404-2, 該当章第5章 P.142〜P.158）
動画で学べる宅建士テキスト 2026年版（住宅新報出版, 2025年, ISBN: 978-4-910959-22-7, 該当章業法編第12章 P.198〜P.214）
パーフェクト宅建士基本書 2026年版（住宅新報出版, 2025年, ISBN: 978-4-910959-25-8, 該当章業法編第7章 P.310〜P.338）

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5_9 8種制限 — 業者自ら売主×非業者買主の場合に上乗せされる買主保護規定に進みます。37条書面に記載する解除・賠償・担保責任の特約も、8種制限と並列で押さえると論点が立体化します。

本教材は 令和8年度（2026年度）宅地建物取引士資格試験 を対象として、2026 年 4 月 1 日時点で施行されている法令 に基づき執筆しています。法改正は /takken/changelog/ に掲載します。