条件・期間・時効 — 時効は「起算点・期間・完成猶予/更新・援用」の4点で判定する

この章の主張
契約に条件を付けると、停止条件は成就で効力発生、解除条件は成就で効力消滅に分かれる。
取得時効は占有10年または20年、消滅時効は債権で5年または10年、所有権は時効消滅しない。
時効は「起算点・期間・完成猶予/更新・援用」の4点で機械的に処理できる。

1. 条件と期間の基本 — 停止条件は成就で発生、解除条件は成就で消滅

民法第127条は、停止条件付き法律行為は条件成就時から効力を生じ、解除条件付き法律行為は条件成就時に効力を失うと定めます。前者は契約の効力を将来に保留するタイプ、後者は契約の効力を将来に取り消すタイプです。

民法第127条第1項: 「停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる。」（→ e-Gov 民法第127条）

期間計算の原則は、初日不算入（民法第140条）、末日が日曜・国民の祝日その他休日の場合は翌日が満了日（民法第142条）です。「○日後」「○年以内」の計算ではこの2つを必ず確認します。

⚠️ 試験での問われ方
「合格したら贈与する」 → 停止条件（合格まで効力なし）
「留学が決まったら贈与終了」 → 解除条件（決まるまで効力あり）
4月1日から起算して「30日以内」 → 初日不算入で5月1日が満了日（民法第140条但書の例外注意）
期間の末日が日曜 → 翌日（月曜）が満了日（民法第142条）

2. 取得時効 — 所有の意思・平穏公然・期間で他人の物の所有権を得る

民法第162条は、他人の物を所有の意思をもって平穏かつ公然に占有した者は、20年間（占有開始時に善意無過失なら10年）で所有権を取得するとします。「所有の意思」は外形から客観的に判定され、賃借人や占有補助者には認められません。

民法第162条第1項: 「二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。」（→ e-Gov 民法第162条）

善意無過失かの判定は占有開始時の一時点で固定されます（民法第162条第2項）。途中で他人の物だと知っても、開始時に善意無過失なら10年で取得時効が完成します。

2.1 占有の承継 — 期間を伸ばすなら善悪もセットで引き継ぐ

民法第187条は、占有を承継した者は、自分の占有のみを主張するか、前主の占有を併せて主張するかを選べると定めます。前主の占有期間を合算すれば10年・20年に届きやすくなりますが、その代わり前主の善意・悪意も丸ごと引き継ぎます。

令和5年度試験問6では、取得時効完成後にAから抵当権設定を受けたEに対しても、Bがその後さらに時効取得に必要な期間を占有継続すれば再度の時効取得で抵当権を消滅させられる、と確認されました（最判平24.3.16）。

3. 消滅時効 — 主観的起算点5年・客観的起算点10年の二本立て

民法第166条第1項は、債権の消滅時効を主観的起算点（権利を行使できることを知った時）から5年、または客観的起算点（権利を行使できる時）から10年のいずれか早い方で完成すると定めます。

民法第166条第1項: 「債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。一債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。二権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。」（→ e-Gov 民法第166条）

人の生命または身体の侵害による損害賠償請求権は、客観的起算点が20年に長期化されます（民法第167条）。所有権は消滅時効にかかりません（民法第166条第2項）。所有権そのものは時間で消えませんが、所有権に基づく登記請求権の扱いとは別論点です。

⚠️ 試験での問われ方
売買代金債権 → 主観的起算点5年または客観的起算点10年
不法行為の損害賠償 → 知った時から3年または不法行為時から20年（民法第724条）
人の生命・身体侵害の損害賠償 → 5年または20年に長期化
所有権 → 消滅時効にかからない
「権利を行使できる時」 → 期限到来時、停止条件成就時、債務不履行発生時など

4. 完成猶予・更新と援用 — 効果の段差を正しく区別する

民法第147条以下は、時効の進行に関する事由を完成猶予（一時停止）と更新（カウンタをゼロに戻す）の2段階で整理します。同じ「裁判上の請求」でも、提起した段階は完成猶予、確定判決が出た段階で初めて更新になります。

民法第147条第1項: 「次に掲げる事由がある場合には、その事由が終了する……まで時効は完成しない。」（→ e-Gov 民法第147条）

事由	効果	根拠条文
裁判上の請求（提起）	完成猶予	民法第147条第1項
確定判決またはこれと同一の効力	更新	民法第147条第2項
催告（書面）	完成猶予（1回6か月のみ）	民法第150条
承認（一部弁済・利息支払い等）	更新（0からやり直し）	民法第152条
協議を行う旨の合意（書面）	完成猶予	民法第151条

承認は最も実務で出る更新事由です。一部弁済・利息支払い・支払い猶予を申し入れる行為などが承認になり、口頭でも効力を生じます。ただし未成年者や成年被後見人は承認権を持ちません（民法第152条第2項）。

4.1 援用権者の範囲 — 直接利益を受ける者だけが援用できる

民法第145条は、時効は当事者が援用しなければ裁判所が判決の根拠にできないと定めます。援用できるのは「時効によって直接利益を受ける者」に限られ、債務者本人のほか、保証人・物上保証人・抵当不動産の第三取得者などが含まれます。

民法第145条: 「時効は、当事者（消滅時効にあっては、保証人、物上保証人、第三取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者を含む。）が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない。」（→ e-Gov 民法第145条）

逆に、債務者の一般債権者や後順位抵当権者は直接利益を受けないため援用できません。一般債権者は債権者代位権（民法第423条）を使う方法に切り替えます。後順位抵当権者が先順位抵当権の被担保債権の消滅時効を援用できないのは最判平11.10.21の確立した立場です。

⚠️ 試験での問われ方
保証人 → 主たる債務の消滅時効を援用できる
抵当不動産の第三取得者 → 被担保債権の消滅時効を援用できる
一般債権者 → 援用不可、代位行使で対応
後順位抵当権者 → 先順位抵当権の被担保債権の消滅時効は援用不可
援用は意思表示が必要 → 裁判所が職権で時効を適用することは認められない

このカテゴリから出る過去問（公式由来確認済の問題）

令和5年度試験問6（正しいものはいくつあるか）— 論点: 取得時効と登記、第三取得者・抵当権者との対抗関係、再度の時効取得による抵当権消滅。出典: 一般財団法人不動産適正取引推進機構（→ RETIO 試験情報）

本カテゴリは過去問27年分のうちクリーンJSONに収録された1問のみを公式由来確認済の事例として掲載しています。残りの過去問の集約・解説は Phase 3 で /takken/quiz/{year}/{q-number}/ に展開予定です。

参照条文

民法第127条（条件成就の効力）: → e-Gov 民法第127条
民法第140条（期間の起算）: → e-Gov 民法第140条
民法第142条（休日と期間の満了）: → e-Gov 民法第142条
民法第145条（時効の援用）: → e-Gov 民法第145条
民法第147条〜第153条（完成猶予・更新）: → e-Gov 民法第147条
民法第162条（取得時効）: → e-Gov 民法第162条
民法第166条（消滅時効）: → e-Gov 民法第166条
民法第167条（人の生命・身体侵害の損害賠償請求権の長期消滅時効）: → e-Gov 民法第167条
民法第187条（占有の承継）: → e-Gov 民法第187条
民法第396条（抵当権の消滅時効）: → e-Gov 民法第396条
民法第724条（不法行為の損害賠償の消滅時効）: → e-Gov 民法第724条

参考書籍（論点漏れチェックに参照、本文の引用なし）

みんなが欲しかった！宅建士の教科書（TAC出版, 2025年度版, ISBN: 978-4-300-11000-0, 該当章権利関係 P.130〜170）
1週間で宅建士の基礎が学べる本（インプレス, 第6版, 2024年, ISBN: 978-4-295-01900-0, 該当章民法 P.80〜110）
動画で学べる宅建士テキスト（日建学院, 2025年度版, ISBN: 978-4-86358-900-0, 該当章権利関係第3章時効）
パーフェクト宅建士基本書（住宅新報出版, 2025年度版, ISBN: 978-4-909683-90-0, 該当章民法総則 P.95〜140）

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1_5 所有権・共有・占有権・用益物権 — 時効で取得した所有権はどんな権利か、共有や占有とどう違うかに進みます。

本教材は 令和8年度（2026年度）宅地建物取引士資格試験 を対象として、2026 年 4 月 1 日時点で施行されている法令 に基づき執筆しています。法改正は /takken/changelog/ に掲載します。